L'expulsion ( Bail d'habitation L. 89 )

Procédure d’expulsion dans le cadre d’un bail d’habitation : conditions, démarches et garanties légales

Introduction

L’expulsion d’un locataire constitue une mesure grave, strictement encadrée par la loi afin de protéger les droits fondamentaux des deux parties. Dans le cadre d’un bail d’habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la procédure d’expulsion obéit à des conditions de fond et de forme rigoureuses. Le propriétaire ne peut agir unilatéralement : seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice (anciennement huissier), permet de contraindre un locataire à quitter les lieux.

I. Le fondement juridique de l’expulsion : manquement contractuel et résolution du bail

A. Les causes légitimes d’expulsion

L’expulsion peut être sollicitée en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations légales ou contractuelles, telles que :
- Le non-paiement du loyer ou des charges (article 7 a et b de la loi du 6 juillet 1989) ;
- L’absence d’assurance habitation, pourtant obligatoire (article 7 g) ;
- Les troubles répétés de jouissance, causant un préjudice au voisinage ou au bailleur.

Le bail peut comporter une clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) : elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement (notamment loyer impayé), à condition qu’un commandement de payer ait été signifié par commissaire de justice et que le locataire n’ait pas régularisé dans un délai de deux mois.

B. L’intervention du juge : une garantie essentielle

Même en présence d’une clause résolutoire, l’expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice, conformément à l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE).

Si la clause résolutoire est contestée, absente ou si d’autres manquements sont invoqués (troubles, sous-location, dégradation…), le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail.

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation :
- Il peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi (article 1343-5 du Code civil) ;
- Il peut suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée maximale de trois ans (article 24, alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989).

II. Le déroulement de la procédure d’expulsion : du commandement à la force publique

A. Commandement de payer et délai de régularisation

Avant toute expulsion, le bailleur doit faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement ouvre un délai de deux mois, pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation (payer les sommes dues ou corriger la faute).

Si le locataire paie dans le délai, la clause résolutoire ne produit pas effet.

B. Saisine du tribunal et obtention du titre exécutoire

Si le locataire ne régularise pas, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir :
- La résiliation du bail (constatation de la clause résolutoire ou décision judiciaire) ;
- L’expulsion du locataire.

La décision du juge constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre l’exécution forcée si besoin.

C. Commandement de quitter les lieux et concours de la force publique

Après le jugement, un commandement de quitter les lieux doit être signifié par le commissaire de justice. Ce commandement ouvre un nouveau délai de deux mois (article L. 412-1 du CPCE) avant l’expulsion forcée.

- Le locataire peut demander au juge des délais de grâce, jusqu’à 3 ans maximum, en fonction de sa situation personnelle (articles L. 412-3 à L. 412-5 CPCE) ;
- En cas de refus de départ, le commissaire peut solliciter le concours de la force publique.

Cependant, ce concours peut être refusé ou suspendu, notamment pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars, selon l’article L. 412-6 CPCE).

Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions (locataires violents, logement occupé illégalement, etc.).

Conclusion

La procédure d’expulsion est un mécanisme juridico-judiciaire complexe, qui vise à concilier :
- Le droit de propriété du bailleur,
- Et les droits fondamentaux du locataire à un logement digne.

Elle suppose un strict respect des étapes, des délais et des formes. Toute irrégularité peut entraîner la nullité de la procédure. Il est donc vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou une organisation spécialisée.

Besoin d’aide ? Contactez l’UNPI Metz

Nous vous accompagnons à chaque étape de vos démarches locatives et judiciaires.
Prenez rendez-vous avec notre secrétariat pour un conseil personnalisé :

UNPI METZ
? 03 87 75 19 19