Le congé pour reprise locaux d'habitation ( L. 89 - locaux vides )

Le congé pour reprise d'un logement d'habitation ( l.89 locaux vides) : mode d'emploi pour les propriétaires

Introduction

Le congé pour reprise constitue une faculté offerte au propriétaire d’un logement loué vide à usage de résidence principale, lui permettant de récupérer son bien pour y habiter ou y loger un proche. Ce droit, encadré par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, répond à des conditions strictes tant de fond que de forme. Une erreur dans la procédure peut entraîner la nullité du congé. Il est donc essentiel pour le propriétaire d’être bien informé avant d’agir.

I. Les conditions de fond du congé pour reprise

A. Le moment du congé : à l'échéance du bail uniquement

Le congé pour reprise ne peut être donné qu'à l’échéance du bail (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989). Il est donc impossible de récupérer le logement pour ce motif en cours de bail. Le congé doit être donné avec un préavis de six mois avant l’échéance.

B. Le motif de la reprise : pour habiter personnellement ou loger un proche

La reprise doit être justifiée par la volonté du propriétaire ou d’un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis plus d’un an, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint/partenaire/concubin) d’habiter le logement de manière effective et réelle (article 15, II). Le logement ne peut pas être repris pour être reloué ou laisser vacant.

C. Les protections particulières du locataire

Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un plafond défini par décret (article 15, III), il bénéficie d’une protection sauf si le bailleur est lui-même dans les mêmes conditions ou lui propose un relogement adapté dans le même secteur géographique.

II. Les conditions de forme : une procédure rigoureuse à respecter

A. Le délai de préavis : six mois avant la fin du bail

Le congé doit être donné au moins six mois avant la fin du bail. Passé ce délai, le bail est reconduit automatiquement pour une durée de trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale).

B. Le mode de notification

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier ou remise en main propre contre signature (article 15, I).

C. Le contenu du congé

Le congé doit indiquer avec précision :

• Le motif du congé (reprise pour habiter)

• L’identité et le lien avec le bénéficiaire de la reprise

• Le caractère réel et sérieux de l’occupation

• La date de fin du bail

• Le cas échéant, les informations sur les ressources et l’âge du bailleur si le locataire est protégé

Une erreur ou une imprécision peut entraîner la nullité du congé.

III. Risques contentieux et bonnes pratiques pour le propriétaire

A. Le contentieux de la reprise frauduleuse

Si le locataire démontre que la reprise n’a pas été suivie d’une occupation effective, il peut agir en justice pour dénoncer une reprise frauduleuse. Le bailleur s’expose à des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 28 avril 2011, n° 10-12.877).

B. Conseils pratiques

Il est fortement conseillé :

• De conserver les preuves de l’occupation effective (factures, déclarations fiscales, attestation de résidence)

• De faire appel à un huissier pour la notification

• De vérifier âge et ressources du locataire avant d’envoyer le congé

Conclusion

Le congé pour reprise est un outil important de gestion patrimoniale, mais il exige une grande rigueur. Le respect scrupuleux des conditions de fond et de forme est indispensable pour éviter la nullité du congé ou un contentieux. Un accompagnement juridique personnalisé est recommandé. Alors consultez nos spécialistes à l'UNPI METZ !