Le congé pour vente locaux d'habitation ( L. 89 - locaux vides )

Le congé pour vente en location vide : les clés pour vendre sereinement votre bien

Introduction

Vous envisagez de vendre votre logement loué vide ? Sachez que la loi vous en donne la possibilité, sous réserve de respecter un cadre juridique précis. Ce dispositif, prévu par la loi du 6 juillet 1989, vous permet de mettre fin au bail en cours, tout en garantissant les droits de votre locataire. Maîtriser les règles du congé pour vente, c'est s'assurer une transaction sécurisée et sereine.

Dans quelles conditions un propriétaire peut-il donner congé pour vendre, et quelles sont les implications juridiques ?

I. Donnez congé en toute légalité : les trois règles d'or

1. Respecter le bon timing Le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Un congé anticipé ou hors délai est tout simplement nul.

2. Soigner la forme et la motivation Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec AR, acte d'huissier ou remise en main propre, et indiquer clairement qu'il est donné pour vendre. Pas de place au flou : la moindre imprécision peut entraîner son annulation (article 15, II).

3. Offrir le bien au locataire en priorité Le congé vaut offre de vente. Vous devez indiquer le prix de vente, ainsi que les conditions complètes de la vente : description du bien, conditions de paiement, éventuelle présence d'une agence, diagnostics techniques fournis, etc. Ces éléments doivent être suffisamment précis pour permettre au locataire d'accepter l'offre en toute connaissance de cause. Le locataire dispose d'un droit de préemption de deux mois pour répondre à l'offre initiale. En cas d'acceptation, la signature de l'acte authentique doit intervenir dans un délai de deux mois (ou quatre mois si le locataire recourt à un emprunt). Ces délais sont prévus à l'article 15, II.

II. Ce que le propriétaire doit savoir avant de notifier

1. Droit de préemption :  Le locataire peut acheter en priorité, au prix indiqué dans le congé :

• Dans les deux mois du délai de préavis;

• Au prix de vente du congé. Il ne peut y avoir de frais supplémentaires ( ex : frais d'agence immobilière; commission...);

Attention : si vous baissez le prix ou modifiez les conditions de vente, une nouvelle offre doit être faite au locataire, avec un nouveau délai de réflexion de deux mois.

2. Congé frauduleux : un risque à ne pas sous-estimer Un congé donné sans projet réel de vente, ou suivi d'une relocation rapide, peut être jugé abusif. Le locataire peut saisir le juge pour annuler le congé et obtenir des dédommagements. Soyez prudent, la jurisprudence est attentive aux abus.

Conclusion

Le congé pour vente est un levier puissant pour les propriétaires qui souhaitent vendre un bien loué, mais il suppose une parfaite maîtrise des règles juridiques. En anticipant votre projet, en respectant les délais et en s'entourant de conseils, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une vente réussie.

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